每经记者 刘颂辉 每经编辑 何小桃 陈梦妤
“早上刷银行App发现房贷利率调了，房贷真降了，我的利息少了4万多元！”
11月1日，在上海静安区工作的王女士向《每日经济新闻》记者介绍，这几天一直盯着自己的存量房贷利率调整情况，两套房子的房贷利率都下调到了3.9%，算下来每月月供可以少还260多元。
此前一天，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等六大银行发布公告，自11月1日起，对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。
这意味着，央行在一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求，正式落地实行。
“终于迎来房贷利率下调”
据王女士介绍，自己于2016年和2022年在长沙和上海分别购置了住房，此前的房贷利率是4.055%（LPR-14.5个基点）和4.55%（LPR+35个基点）。房贷利率调整后，两套住房都降低到了3.9%，“是银行自动改的，不用自己申请”。
她向每经记者提供的房贷截图显示，其中一套住房的贷款本金为66.81万元，等额本息还款期数还有264期，调整前每月月供是3827.35元，利息总额34.23万元；调整后月供减少为3773.59元，利息总额为32.81万元，共减少1.42万元。
另一套住房的贷款本金34.7万元，等额本金还款期数还有338期，调整前每月月供是2342.34元，利息总额22.3万元；调整后月供减少为2154.38元，利息总额19.12万元，共减少3.18万元。
“当年上海的政策是‘认房不认贷’，房子按照二套房执行利率买的。”其感叹道，这次终于迎来房贷利率下调了。
此次六大银行的公告，对满足哪些条件可以申请调整、重定价周期如何设置等重点问题进行了详细阐述。
存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30个基点时，客户可申请调整利率加点值。重新约定的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30个基点，且不低于重新约定时所在城市房贷利率加点下限（如有），具体加点值根据市场供求、客户资信情况、贷款担保变化等因素确定。
此外，存量房贷客户可申请调整重定价周期，选择按3个月、按6个月、按12个月重定价。
存量房贷调整重定价周期后，原贷款合同每年1月1日重定价的，以调整后重定价周期确定的对应月份的1日为重定价日；以贷款发放日对月对日重定价的，以调整后重定价周期和贷款发放日期确定的对应日期为重定价日。贷款存续期内仅可调整一次重定价周期。
据了解，其他商业银行近期也将陆续发布公告，明确新的个人房贷利率定价机制。商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制以后，央行将不再统一调整存量房贷利率。
购房者有了自主调整权
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此举将有助于促进存量房贷合同和利率的灵活性，稳定存量房贷规模。同时，有助于持续增强市场信心，降低还贷成本，对释放购房需求等有着积极作用。
10月25日，全国性银行对符合条件的存量房贷借款人进行了批量调整，相关借款人陆续反映已接到贷款银行手机短信通知，表示房贷利率已调整成功，部分借款人调降幅度高达130个基点，购房者基本都已收到银行的短信通知。
据央行初步统计，截至10月28日，21家全国性银行已完成批量调整，共计5366.7万笔、25.2万亿元人民币存量房贷利率完成下调，各地方法人银行也在10月31日完成批量调整。
严跃进表示，此次各银行再次发政策，指的是倘若后续购房者还想进一步下调房贷利率，可以和银行自行协商洽谈。过去的房贷合同一签即30年，不存在调整合同一说，而现在可以进行调整。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，购房的客单价高，如果没有按揭的扶持，有效客户非常少。近年来楼市持续下滑，居民不愿意申请贷款，因此无法支撑楼市发展。如今，贷款利率调整机制明确，贷款申请将常态化，这将有助于稳定利率预期，为贷款积极性修复创造条件，从而促进房地产市场稳定。
中指研究院政策研究总监陈文静也表示，这一机制的落地，将存量房贷利率调整自主权交给购房者。当新发放房贷利率出现较大幅度的下行时，存量房贷借款人可与银行协商更高效地下调存量房贷利率，从而降低还款压力，也有助于消除由于新发放房贷利率持续走低、买在高点的购房者的担忧，更好地促进购房需求释放。
不过，“贷款存续期内仅可调整一次重定价周期”，若后续5年期以上LPR上调，选择较短重定价周期的购房者，其月供压力也可能会在更短时间内有所上升，因此购房者应慎重选择本次调整的重定价周期。
